为进一步规范业主大会和业主委员会活动，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等法律法规的规定，结合我省实际，我厅于2022年10月17日制定印发了《福建省业主大会和业主委员会指导规则（试行）》（以下简称《指导规则》），现就出台的背景、政策依据及主要内容解读如下：
一、出台的背景
党的十八大以来，党和国家对进一步强化基层治理体系和治理能力现代化的建设提出了更高要求。党的二十大报告指出：“健全基层党组织领导的基层群众自治机制，加强基层组织建设，完善基层直接民主制度体系和工作体系，增强城乡社区群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督的实效”。引导群众共同参与居住社区治理，加快构建共建共治共享的基层社会治理体系，需要推动成立业主大会和业主委员会，充分发挥业主自治作用。当前，业主大会和业主委员会成立和运行难的问题凸显，“民事民议民决”的作用未有效发挥。为规范业主大会和业主委员会活动，提高业主自治能力和水平，我厅坚持问题导向和目标导向，根据相关法规政策，结合我省实际，经充分征求意见和反复修订完善，研究制定了《指导规则》，对业主大会筹备、业主大会活动、业主委员选举、业主委员会职责等方面进行了细化和规范，方便业主行使自身权利、履行相应义务。
二、政策依据
（一）中华人民共和国民法典
（二）物业管理条例
（三）最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释
（四）福建省物业管理条例
（五）住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》
（六）中共中央组织部、中共中央政法委员会、民政部、住房城乡建设部《关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施（试行）》
（七）住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办、发展改革委、公安部、财政部、人力资源社会保障部、应急部、市场监管总局、银保监会《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》
三、主要内容
《指导规则》共计六章六十九条，包括总则、业主大会筹备、业主大会活动、业主委员会、指导监督、附则。主要内容如下：
（一）落实基层政府职责。明确了街道办事处（乡镇人民政府）对设立业主大会和选举业主委员会的指导和协助，对业主大会和业主委员会依法履行职责进行监督等工作职责。如，对符合成立业主大会条件的，组织、协调成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。又如，建立业主委员会成员的履职负面清单，对出现负面清单情形的成员，依规暂停该成员履行职责并提请业主大会终止其成员资格。再如，督促任期即将届满的业主委员会依规组建换届小组，召开业主大会并选举产生新一届业主委员会。
（二）强化党组织对业主自治的指导。街道办事处（乡镇人民政府）应当建立健全党建引领下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。业主大会和业主委员会应当接受街道、社区党组织的指导。街道、社区党组织应当加强对业主大会筹备组中业主代表人选和业主委员会候选人人选的审核把关。鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例。业主委员会根据业主大会授权决定大额建筑物及其附属设施的维修资金使用、小区公共收益支出、公共设施完善等事项前，应当主动向街道、社区党组织和居（村）民委员会报告。
（三）规范业主大会筹备工作。明确业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区“两委”代表组成。筹备组成员要在物业服务区域内显著位置公告。筹备组中业主代表拟提名为业主委员会成员候选人的，其筹备组成员资格即行终止，街道办事处（乡镇人民政府）应当确定递补人选进入。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。明确细化了筹备组及筹备组组长的工作职责、筹备组工作原则、管理规约和业主大会议事规则主要内容等。
（四）规范业主大会会议活动。规定业主大会会议表决可以通过集体讨论、书面征求意见或者线上业主大会表决平台进行。在满足实名认证的条件下，鼓励业主采用线上业主大会表决平台进行投票表决。为提高业主大会表决效率，明确业主大会表决票选项设同意、反对、弃权三个选项，业主大会议事规则可以约定增加同意多数票意见选项。进一步明确了投票、统票、公示、存档有关监督要求。明确首次业主大会会议要先行表决通过业主大会议事规则、管理规约，再选举产生业主委员会，表决通过需要首次业主大会会议议决的其他事项。规定了业主大会定期会议和临时会议召开的情形，以及业主委员会未按照规定召集业主大会会议的处理办法。
（五）规范业主委员会活动。明确了业主委员会的职责、业主委员会成员和候补成员及其业主委员会主任和副主任的产生办法、业主委员会备案规定、业主委员会及其成员的禁止行为、业主委员会成员终止和业主委员会换届的有关规定。符合有关情形的，设立物业管理委员会临时代行业主委员会职责，帮助业主更好地实现自治管理。
此外，《指导规则》还规定业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，街道办事处（乡镇人民政府）或者物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作。
关于印发《福建省业主大会和业主委员会指导规则（试行）》的通知.docx